כיצד לשנות תנאי משכנתא לטובתכם?

צלחתם את שלב קניית הדירה הראשונה שלהם, לכך מתווסף מצב בו פתאום גדלה המשפחה והרי לכם משפחה ממוצעת הצריכה לחפש לה פתרונות דיור אחרים או שינוי שיטת התשלומים הנוכחית של המשכנתא.

אם כבר לקחתם משכנתא בעבר אתם יודעים כי זו מלחמה של ממש לקבל תנאים טובים יותר מהבנק.

ישנן שתי אופציות נפוצות לביצוע שינויים במשכנתא בהתאם לאופי חייכם ולשינויים האישיים והכלכליים הפוקדים אתכם כמשפחה.

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא היא אפשרות הקיימת בשלבי החזרת חוב המשכנתא והיא בעצם שם נרדף למצב בו אתם משנים את תנאי ההלוואה הנוכחית שלכם.

ישנם מספר גורמים להתחשב בהם:

פרטי המשכנתא הקיימת – יתרת החוב, כמה שנים נותרו עד לסיום ההחזר שלה, עמלת הפירעון המוקדם של המסלול שלה, שינויים בפרמטרים הכלכליים העדכניים כדי לוודא שהם לטובתכם.

בנוסף, הבנקים השונים ממליצים כי גובה ההחזר יהיה עד שליש מההכנסה הפנויה.

מה זה גרירת משכנתא?

תהליך גרירת משכנתא הוא התהליך בו אתם מעבירים את המשכנתא מהנכס הקיים ואל הנכס החדש שקניתם.

במקרה בו אתם נדרשים להמציא סכום נוסף מעבר לסכום שקיבלתם על הדירה הנוכחית שלכם, תידרשו לקחת הלוואה נוספת ולא תוכלו לשנות את תנאי ההחזר על המשכנתא שגררתם.

חשוב לציין כי נוסף על כך, משפרי דיור נדרשים לספק הון עצמי של מינימום 50% מערך הדירה החדשה שברצונם לקנות.

בתהליך גרירת המשכנתא יש לקחת בחשבון עיכובים היכולים להיווצר עקב העברת כספים מצד הקונה למוכר ומן הקונה למוכר החדש, ירידת ערך ואת אחוז הריבית הנוכחית על יתרת ההלוואה החדשה שברצונכם לקחת. 

האם כדאי למחזר משכנתא?

כאשר נוצר שינוי משמעותי במצב השוק או במצבכם הפיננסי, מומלץ לבצע מיחזור משכנתא. במקרים בהם הריבית במשק נמצאת בירידה חדה, או במקרים בהם מקורות ההכנסה שלכם גדלים באופן ניכר מכל סיבה שהיא, תוכלו למחזר את המשכנתא כדי לשנות את תנאי ההחזר החודשיים שלכם או לצמצם את זמן ההלוואה.

מה חשוב לדעת על הגדלת משכנתא קיימת?

הגדלת משכנתא קיימת מאפשרת לכם להרחיב את סכום ההלוואת המשכנתא. קחו בחשבון שבשנים הראשונות אתם משלמים בעיקר את הריביות לבנק, כך שסכום ההלוואה כמעט ולא זז. ברגע שאתם מגדילים משכנתא, הריביות עשויות להשתנות שוב, ואז תשלמו את הריביות החדשות מחדש.

איך נקבעת עלות מחזור משכנתא?

התשובה הזו מתחלקת לשניים - עלות הטיפול בתהליך מחזור המשכנתא (אותה מבצעים מול יועץ משכנתאות), והעלות הכללית אותה תשלמו לבנק בעקבות מחזור המשכנתא.

הקנסות על מחזור משכנתא הן מזעריות ועומדות על כמה עשרות שקלים. עם זאת, במידה ולא הודעתם לבנק שלכם 10 ימים מראש לפחות על הכוונה לבצע פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא, תידרשו לשלם עמלת אי-הודעה מוקדמת של 0.1% מהסכום הנפרע.

אם החלטתם לפרוע 400,000 אלף שקל מסכום הלוואה במסלול משכנתא, לצורך העניין, ולא הודעתם לבנק מראש, תידרשו לשלם עמלה של כ - 400 שקלים. במילים אחרות, זה לא מה שאמור למנוע מכם לבצע מחזור משכנתא.
 

למה כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי?

כשאנחנו פונים לבנק לייעוץ חשוב שנדע כי ליושב מולנו יש אינטרס מובהק להציע הצעה אשר תהיה משתלמת ורווחית ככל האפשר למקום עצמו. 

תפקיד יועץ המשכנתאות הוא להוות גורם בלתי תלוי המייצג אתכם מול הבנק על מנת שתוכלו להגיע להסכם האופטימלי ביותר והוא מעורה בפרטים הקטנים המשפיעים בגדול עליכם ועל המשכנתא שלכם.