רווחים ושבחים: כל מה שחשוב לדעת על מס שבח

מס שבח הוא תשלום שמשולם על רווח ממכירה של דירה.על פניו, נשמע פשוט. אולם, מס השבח דורש חישוב מדוייק ויש בו סעיפים משתנים שחשוב להכיר. 

ישנם מקרים, שבהם לא יהיה צורך בתשלום של מס שבח. כלומר, קבלת פטור. מי זכאי לפטור, מהם התנאים לקבלתו ואיך בעצם מחשבים את מס השבח? כל התשובות. 

מה זה בעצם מס שבח?

תשלום מס שבח הוא תשלום שנקבע לפי חוק המקרקעין והוא כולל בתוכו תשלום על השבחת הדירה. כלומר, את מס השבח נשלם רק על הרווח שיהיה לנו ממכירת דירה. את הרווח, ניתן לחשב בקלות יחסית, לדוגמה, עבור דירה שנקנתה ב-800,000 שקל ונמכרה ב-1,500,000 שקל, הרווח יהיה על סך 700,000 שקל.

החל משנת 2014 מס השבח היה בגדר תשלום שקיים על הנייר בלבד כיוון שהיה עליו פטור גורף בזמנים של מכירת דירה אחת ל-4 שנים. וכך, כל דירה שנמכרה בטווח הזה, הייתה פטורה מתשלום של מס שבח. 

לפיכך, משנת 2014 כל מי שיש בבעלותו דירה שנייה או דירה נוספת חייב בתשלום של מס שבח בשיעור של 25% על הרווח שבמכירה (ללא כל קשר לטווח שבו היא נמכרה). את מס השבח, על בעל הנכס לשלם עד 60 ימים שאחרי המכירה בפועל.

בקיזוז הוצאות או בשיטה לינארית: איך מחשבים מס שבח?

לתהליך רכישת הדירה מתווספים עוד הוצאות נלוות כמו: תשלום לעורך דין, תשלום מס רכישה, תשלום ריביות על המשכנתא, תשלום למתווכים ועוד.. תשלומים אלו (בהצגת חשבוניות וקבלות), יקוזזו מההוצאות שלכם על הדירה כשתעמדו בפני מכירה והקיזוז ייעשה ממס השבח. 

את חישוב מס השבח יש לעשות בשיטה הלינארית, כלומר, החל משנת 2014 ואלך (היות ועל השנים שלפני לא היה חוק מוסדר בנושא). איך תחשבו? תצטרכו לקחת את סכום הרווח שהיה על הדירה לאורך השנים ולחשב את הרווח של כל שנה. לאחר מכן, חשבו בנפרד את הרווח שהיה החל משנת 2014 ואלך, על הסכום הזה תצטרכו לשלם את מס השבח. 

דואג להכנסות שלכם: חשיבותו של שמאי המקרקעין בתהליך

כאשר ניגשים לחישוב של מיסים ושל מס שבח בפרט, כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין מורשה ומקצועי על מנת להימנע ממצבים של טעויות או חישובים שגויים. חישוב המס על ידי גורם מקצועי חשוב גם כיוון שהוא יכול להוביל אתכם לעיתים לתשלום מופחת יותר מזה שתחשבו בעצמכם. 

תשלום מס השבח יצריך מכם למלא דו"ח שמפרט בתוכו את כל הפרטים על הנכס שאתם מתכוונים למכור, כולל זכויות הבנייה שלו והצהרה על ההוצאות שיקוזזו. דו"ח זה נקרא גם שומה עצמית ולפיו, ייקבע סכום מס השבח הסופי שתצטרכו לשלם.

מס שבח VS היטל השבחה: מה ההבדל?

מלבד מס השבח, קיים גם היטל ההשבחה ושניהם כאמור, קשורים להשבחת הנכס. עם זאת, חשוב להבין את השוני ביניהם.

בשונה ממס השבח, היטל ההשבחה משולם לועדה המקומית העירונית. ואילו מס השבח משולם למדינה דרך רשות המיסים. 

בנוסף, היטל ההשבחה הוא בעצם תשלום על נכס שהושבח או בעל פוטנציאל להשבחה בגלל זכויות בנייה או תוספות בנייה. לדוגמה, אם קניתם דירה ששטחה הוא 90 מ"ר ואחרי כמה שנים הוספתם לתוכנית הבנייה 40 מ"ר נוספים, זה יגרום להשבחה של הנכס ויעלה את ערכו בזמן מכירה.

מה לגביי התשלום? במקרה כזה, תצטרכו להתחלק ברווחים עם הרשות המקומית שתקבל מכם 50%. התשלום ייעשה עם מימוש זכויות הבנייה (אם על ידכם או על ידי הקונה) ובמידה של ביצוע הגדלה נוספת. 

הבדל נוסף ומהותי הוא בקיזוז היטל ההשבחה שניתן כחלק מהוצאות הדירה בדיוק כמו הוצאה על שיפוץ, התייעצות עם עורך דין וכד'. 

קיבלתם דירה בירושה? אתם זכאים לפטור ממס שבח

הפטור הגורף מתשלום מס שבח הסתיים בשנת 2014 ולכן, הוא חל על כולם מלבד מספר מקרים שמזכים בפטור מתשלום:

במקרה הראשון, קבלת דירה בירושה: במקרה כזה, ובהתקיים שלושת התנאים הבאים, תוכלו להיות פטורים מתשלום מס השבח:

- הירושה כוללת בתוכה את דירתו היחידה של המוריש.
- היורש את הדירה, הוא בן הזוג או צאצא (בן, בת, נכד.ה נין.ה) של המוריש. 
- מכירת הדירה על ידי המוריש מזכה אותו בפטור ממס שבח. במקרה כזה, הפטור מועבר גם ליורש וכך, הופך להיות פטור מתשלום מס שבח גם אם יש ברשותו דירות נוספות. 

במקרה השני, הימצאות של דירה יחידה. כלומר, אם מדובר על דירה יחידה, המשמשת למגורים והייתה בבעלות שלכם 18 חודשים לפחות (גם אם הדירה הייתה מושכרת לתקופה) וכמובן, כאשר אין ברשותכם דירה נוספת. 

במקרה השלישי, בעלות על דירה שנייה שהיא מחושבת עד שליש דירה, עדיין תיחשב כדירה יחידה. כלומר, אם יש לכם דירה בבעלותכם ומלבדה, יש לכם רבע דירה נוספת (כמו יחידת דיור), עדיין תיחשבו לבעלי דירה אחת ולכן, הזכאות לפטור עדיין תתקיים.

משפרי דיור ותמ"א 38: המקרים הנוספים שמזכים אתכם בפטור

עד כה, הזכרנו את הפטורים שניתנים לבעלי דירות יחידות וזה גורם לקשיים בקרב משפרי הדיור. במסגרת שיפור דיור, תצטרכו קודם כל לרכוש את הדירה החדשה אליה אתם מתכננים לעבור ורק לאחר מכן, למכור את הדירה הישנה. במקרה כזה, תהיו בעלי שתי דירות והזכאות לפטור מתשלום מס השבח - תבוטל.

במקרים כאלה, תוכלו ליהנות מתקופת חפיפה קצרה בת 18 חודשים שבמסגרתה עדיין תחשבו כבעלי שתי דירות אך, ללא פגיעה בפטור ממס השבח. במקרים שבהם רכשתם דירה חדשה מקבלן, תקופת החפיפה תחל מרגע הכניסה שלכם לבית החדש. 

גם במקרים שבהם בנייני מגורים או דירות בודדות נמצאות במסגרת של פרויקט תמ"א 38, המקנות עליית ערך באמצעות תוספת של חדר, חנייה, מרפסת או שיפוץ כולל של כל בניין הדירות ניתן לקבל פטור מתשלום מס השבח. 

איך? ובכן, על פי החוק, צריכים להתקיים שני התנאים הבאים, הראשון הוא הענקת כלל התנאים המחייבים בתוכנית התמ"א (מעלית, חניות וכד') והשני, שהתמורה לדיריים תינתן על ידי אפשרויות בנייה משתנות ולא בכסף ישיר.