על מי חובת ההוכחה בגין שברים ושריטות שהתגלו 14 חודשים לאחר מסירת הדירה?

שלום רב יעקב,

גילוי ליקויים בשלב מאוחר יותר מול קבלן שמתנער מאחריות יכול להיות מאוד מעייף ומבלבל.

כדי לענות לך בצורה המקצועית ביותר, צריך לעשות סדר בין מה שהחוק אומר לבין המציאות בשטח בבתי המשפט.

מבחינה חוקית, "חוק המכר (דירות)" הוא התנ"ך של המקרים האלו. החוק קובע שתי תקופות מרכזיות: תקופת הבדק (שנמשכת בין שנה ל-7 שנים, תלוי בסוג הליקוי) ותקופת האחריות (3 שנים נוספות לאחר מכן). במקרה שלך, עברו 14 חודשים, מה שאומר שאתה עדיין נמצא עמוק בתוך תקופת הבדק עבור ריצוף (שהיא 3 שנים) ועבור אלומיניום (שהיא 4 שנים).

השאלה המרכזית היא על מי מוטלת חובת ההוכחה? כאן נכנסות הדקויות שהקבלן מנסה לנצל. במהלך תקופת הבדק, החוק קובע שחובת ההוכחה היא על הקבלן. כלומר, הוא זה שצריך להוכיח שהנזק נגרם באשמתך (שימוש לא סביר) ולא כתוצאה מעבודה לקויה או חומרים פגומים.

עם זאת, יש הבדל בין "ליקוי נסתר" ל"ליקוי גלוי". שברים בריצוף ושריטות בזכוכית או באלומיניום נחשבים לרוב לליקויים גלויים שאמורים להתגלות במעמד מסירת הדירה (בפרוטוקול המסירה). הקבלן טוען, ובמידה מסוימת של צדק משפטי, שמאחר ועברו 14 חודשים שבהם חיית בבית, השברים והשריטות יכלו להיווצר כתוצאה מגרירת רהיטים, ניקיון לא נכון או מכות פיזיות של דיירי הבית.

אז מי צודק? התשובה נמצאת בדוח של הבודק המוסמך שהבאת. אם הבודק ציין שהשברים בריצוף נובעים למשל מ"חללים" (חוסר במילוי טיט מתחת לאריח) או שהשריטות באלומיניום נמצאות מתחת לשכבת הצבע או במיקום שמעיד על פגם בייצור – כאן הקבלן יתקשה מאוד להתנער. במקרה כזה, זו "אי התאמה" שהייתה קיימת מראש, והעובדה שעברו 14 חודשים לא פוטרת אותו.

מנגד, אם מדובר בשריטות שטחיות על הזכוכית או שברים בפינות של אריחים שנראים כמו מכה ישירה מחפץ כבד, הקבלן אכן יכול לטעון שחובת ההוכחה עליך, כי מדובר בנזק שסביר להניח שקרה בזמן המגורים ולא היה שם ביום הראשון (אחרת היית מעיר עליו).

בשורה התחתונה: הקבלן טועה כשהוא אומר שבאופן גורף חובת ההוכחה עליך רק כי עברה שנה. החוק לצידך ברוב חלקי הדירה למשך זמן רב יותר. אבל, בנושאים אסתטיים (שריטות ושברים קטנים), הוא מעלה טענה הגיונית שקשה להפריך ללא חוות דעת מקצועית.

ההמלצה שלנו היא לשלוח לקבלן מכתב רשמי עם העתק מדוח בדק הבית. אם הבודק כתב שהליקויים הם כשל ביצועי (ולא נזק משימוש), הקבלן מחויב לתקן אותם. אל תסתפק בשיחה טלפונית – תעד הכל בכתב.

בהצלחה!