כך משפצים בניין משותף

שיפוץ של בניין משותף אינו דומה לשיפוץ דירה. מלבד העלויות הגדולות, ישנה גם המורכבות האנושית שבמרכזה הצורך לשכנע מספר רב של דיירים שהשיפוץ נחוץ ואפילו עשוי להשתלם לטווח ארוך.

כיום ישנן אפשרויות רבות יותר מבעבר לבצע שיפוצים כאלה, למשל: ניתן לקבל סיוע כספי מהאגודה לתרבות הדיור, בסכום של עד 1,500 שקלים לערך.

ישנן חברות עירוניות שמספקות מימון ופריסת תשלומים, כך שניתן לבצע שיפוץ עכשיו ולשלם אחר-כך. נוסף על כך, כיום פעילים קבלני שיפוצים רבים, יותר מבעבר, והתחרות מאפשרת לקבל הצעות מחיר זולות ועסקאות משתלמות.

1. איך מאשרים שיפוץ בניין משותף?

שיפוץ של נכס משותף דורש אישור באמצעות אסיפת דיירים. שיפוץ שהוא חלק מתחזוקה שוטפת יכולה נציגות הדיירים - כלומר ועד הבית - לבצע ללא אישור של אסיפה.

תיקון מורכב ויקר או שיפוץ חלקי (כמו צביעת חדר מדרגות או החלפת דלת אינטרקום) יש לבצע לאחר החלטה ברוב רגיל של הדיירים. 

לעומת זאת, על שיפוץ כללי שישפיע על ערך הנכס המשותף יש להחליט בפה אחד - מספיק שדייר אחד מתנגד כדי וכל התוכנית תרד לטמיון.

השאלה החשובה היא האם מדובר על שיפוץ שמהווה שיפור של המצב הקיים והגדלת ערך הבניין, או בשיפוץ שמטרתו שמירה על הסטטוס. במקרה האחרון, מספיק רוב רגיל של דיירים והוא מחייב את כולם לשלם.

2. מאיפה משיגים מימון לשיפוץ הבניין?

יש להבדיל בין לשון החוק לבין מה שקורה בפועל. מבחינה חוקית, כל הדיירים חייב להשתתף בעלות של שיפוץ שהחלטה עליו התקבלה באופן חוקי.

באופן מעשי, כשדייר מסוים לא רוצה להשתתף קשה מאוד לאלץ אותו, וההליך המשפטי הדרוש יכול גם לקחת זמן וגם להתגלגל לסכסוך שכנים - סיפור מאוד לא נעים. 

בשיפוצים הזולים יחסית, מענק מהאגודה לתרבות הדיור (החל מכ-900 שקלים) עשוי לכסות חלק גדול מההוצאה. כדי לקבל מענק כזה יש להיות חברים באגודה במשך 4 שנים לפחות. מגישים בקשה, האגודה שולחת מהנדס שמכין מפרט (כתב כמויות) ואיתו מבקשים הצעות מחיר.

מעבירים את הצעת המחיר הנבחרת לאישור ולאחר קבלת האישור אפשר להתחיל בשיפוץ. לאחר סיום העבודה, מעבירים את כל המסמכים והקבלות לאגודה ומקבלים את המענק. 

מימון יאפשר לכם לבצע שיפוץ כמעט ללא הוצאה מיידית, כך שהוא אידיאלי דווקא במקרה שאתם רוצים לעבור דירה ויודעים שהתוספת לערך תכסה את ההפרש.

3. מה ניתן לשפץ בבניין משותף?

לא כל שיפוצי הבניין חייבים להיות מקיפים וכוללים. לעיתים ניתן להסתפק בשיפוץ חדר הלובי, צביעה פנימית בחדר המדרגות או צביעת הקירות החיצוניים.

שיפוץ חלקי יהיה מן הסתם זול יותר וכמובן מהיר יותר. בשיפוצים אלו יש להתחשב גם בעונות השנה, כך יש להניח, שצביעת הקירות החיצוניים לא תתבצע בחורף. 

עבודות השיפוץ יכולות לכלול גם איטום או החלפת צנרת וקווי ביוב וכך לשפר לא רק את מראה הבניין אלא לשדרג את מערכות התשתית שמשמשות את כל הדיירים.

4. מה צריך לבדוק לפני שיפוץ הבניין?

 את קבלן השיפוצים יש לבחור לאחר קבלת מספר הצעות מחיר, ובדיקת הדברים הבאים:

1. האם מדובר בקבלן רשום אצל רשם הקבלנים?

2. אלו עבודות שיפוצים אחרות ביצע הקבלן (מומלץ לבקש לראות אותן ולשוחח עם לקוחות קודמים)?

3. מהו גובה המקדמה שדורש כל קבלן?

4. אלו ערבויות, ביטוח ואחריות תקבלו על השיפוץ?

5. באילו חומרים ייעשה שימוש?

בכל מקרה, יש להבטיח ליווי באמצעות מהנדס בניין - רצוי מישהו אמין שקיבלתם עליו המלצות מכמה גורמים. לא מזיק להיעזר בעו"ד עם התמחות בדיני מקרקעין, שיבטיח שלא תופתעו בשום שלב.

5. איך מתנהלים במהלך השיפוץ?

 את תהליך השיפוצים צריך ללוות מפקח בנייה, רצוי מצד שלישי (ישנם יועצים מומחים וחברות שמעניקות שירותים בתחום).

בשיפוץ רגיל רצוי שיהיה נוכח יומיים-שלוש בשבוע. המהנדס אמור לעזור לכם להחליט מתי דרוש ליווי צפוף יותר (שתי הפונקציות יכולות להתבצע על-ידי אדם אחד, אבל אם אפשר אז עדיף להפריד). 

שיפוץ הבניין מסתיים כאשר המפקח והמהנדס מאשרים את סיום העבודה ושאין ליקויים, בנוכחות נציגות הבית והקבלן. אם הכל תקין, חותמים על תעודת גמר ומבצעים חשבון סופי.