כך תבחרו חברת ניהול

חברות הניהול הפכו עם השנים לגורם הכרחי ונחוץ בבניינים חדשים. במדריך הבא ננסה להבין איך תוכלו להתנהל מולן, מי בוחר אותן, ועל מה חשוב להקפיד לפני שחותמים על חוזה.

ארז פולק
עודכן לאחרונה: 12.09.2019
חברות ניהול ואחזקה

חברת ניהול הפכה עם השנים לחלק אינטגרלי מתהליך רכישת דירה חדשה. עוד לא בחרתם רהיטים לבית, וכבר אתם נדרשים לאגד נציגות בניין ולבחור חברת ניהול, ובמקרים אחרים אתם פשוט מגלים שהיזם 'הנחית' עליכם חברת ניהול בלי לערב אתכם בתהליך.

במדריך הבא ננסה להבין מה תפקידה של חברת ניהול, מה היחסים שבין נציגות הבניין לבין חברת הניהול, מה תוכלו לעשות כשהיזם לא מערב אתכם בבחירתה, ולמה חשוב לשים לב לפני שחותמים על הסכם התקשרות מול חברה ניהול.

מה תפקיד חברת הניהול?

תאוצת הבנייה, ובעיקר מגמת הבנייה לגובה, מביאות עמן צורך בהתקנה ותחזוקה של מערכות מורכבות שאמורות לתת מענה לכמות גדולה של דיירים בכל רגע נתון.

שלוש מעליות, מערכות קירור, מערכות כיבוי אש, מצלמות אבטחה, חניונים תת קרקעיים, וגם חדרי כושר ובריכות במקרים מסוימים, כל אלה מהווים רכוש משותף של דיירי הבניין, וכזה שדורש תחזוקה מקצועית, ידע משפטי ויכולת וורסטילית שמאפשרת לכל האחריות ליפול לפתחו של גורם אחד.

כל עוד מדובר בבניינים ישנים יחסית עם מערכות מורכבות פחות, וועד הבית הוא שניהל את מערכות הבניין ודאג לתחזוקה שלהן.

אך גם אל מול ריבוי המערכות בעידן הבניה החדש, הכוח נמצא עדיין בידיהם של נציגות הבניין שיכולה להחליט אם להתקשר מול חברת הניהול כקבלן משנה או האם להעביר אליה את האחריות המלאה לניהול מערכות הבניין.

ניהול ותחזוק מעליות

מי בוחר את חברת הניהול בפרויקט חדש?

האינטרס העליון של יזמי בנייה הוא להיפטר כמה שיותר מהר מחבלי הלידה שמחרבים אותם לבניין לאחר מסירת המפתחות לדיירים.

הדרך לעשות זאת היא באמצעות חתימה על חוזה התקשרות מול חברת ניהול והעברת הסמכויות לניהול מערכות הבניין לידה מיד עם אכלוס הבתים.

נושא בחירת חברת הניהול עומד לפתחו של יזם הפרויקט והוא זה שמחליט באיזו דרך לנקוט. כדי שתדעו שכמו שיש יזמים שמשאירים את עניין בחירת חברת הניהול לעצמם, יזמים אחרים מאפשרים ואף דורשים מנציגות הבניין לבחור את חברת הניהול.

חשוב שתדעו שלא מדובר בחוקי יסוד, אלא במדיניות שנבחרה על ידי היזם על מנת לפתור לעצמו בעיה נקודתית.

זה לא אומר שההחלטה הזו חקוקה בסלע, וכנציגות הדיירים של הבניין אתם בהחלט יכולים ללחוץ על היזם, דרך איש הקשר במחלקת הדיירים של החברה, לאפשר לכם לבחור את חברת הניהול בעצמכם.

היזם יכול לבחור או לדרוש מכם לבחור חברת ניהול

מה המעמד של חברת הניהול בבניין?

נחזור לרגע אחד לשתי הדרכים בהן ניתן להתקשר מול חברת ניהול. בחירה בדרך בה חברת הניהול משמשת כקבלן משנה בלבד, משאירה את הכוח בידיים של נציגות הבניין, אך כל נושא ניהול הבניין מבחינה כספית, משפטית ופרוצדוראלית נמצא גם הוא בידי הנציגות.

האופציה הפופולארית יותר היא העברת סמכויות הניהול המלאות של הבניין לחברת הניהול. בדרך זו נציגות הבניין פתורה מניהול סכסוכים כספיים מול סרבני תשלום למשל, ובעצם ניתן לומר שרמת המעורבות של נציגות הבניין תלויה בדיירים בלבד, שכן חברת הניהול תדע להתנהל בעצמה.

הבעיות מתחילות כשחברות הניהול לא מנהלות את הבניין לשביעות רצון הדיירים.

אם 'נפלתם' על חברת ניהול לא מקצועית, כזו שמזלזלת בזמן שלכם, שלא מטפלת בתקלות או שמטפלת בהן אבל הן חוזרות שוב ושוב, או כזו שלא מצליחה להתנהל מול דיירים סרבני תשלום, כדאי לכם לשקול להחליף אותה.

יחסי עבודה ישירים או קבלנות משנה? תלוי בכם

כך תבחרו חברת ניהול מקצועית

במידה והבחירה עומדת בידכם, חשוב שתדעו שעל מנת לקבל החלטה לעבור לחברת ניהול, תצטרכו רוב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין. זאת לעומת רוב של 51% מבעלי הדירות בבניין, במידה ותרצו להחליף חברה בהמשך.

גם אם החלטתם להתנהל מול חברת הניהול כקבלן משנה, בחרו חברת ניהול שמספקת את כלל השירותים שנחוצים לניהול הבניין, על מנת שתוכלו להתנהל מול גוף אחד. הדבר נכון על אחת כמה וכמה כשאתם מעבירים את סמכויות ניהול הבניין לחברת הניהול.

בחוזה ההתקשרות, חשוב שיופיע מפרט טכני שיתאר את השירותים שחברת הניהול מתחייבת לספק, מחירים, תדירות ביקורים ומועדי תשלום.

הכניסו לחוזה סעיף שפוטר אתכם מתשלום קנס במצב בו אתם מפסיקים את ההתקשרות מול חברת הניהול.

זכרו שנציגות הבניין היא הגוף המפקח ובמידה מסוימת גם המעסיק של חברת הניהול. רגע לפני שאתם חותמים על חוזה מול חברת ניהול, תוכלו למצוא טיפים מועילים נוספים באתר האגודה לתרבות הדיור.

נ.א שלדג ניהול ותחזוקה

ציון אהרון

נ.א שלדג ניהול ותחזוקה

--.- בתהליך דירוג
- -

הגעה בזמן

- -

מקצועיות

- -

מחיר הוגן

אל-אור אחזקת מבנים

שחר קינסטליך

אל-אור אחזקת מבנים

100%

הגעה בזמן

100%

מקצועיות

100%

מחיר הוגן

דגש ניהול ואחזקת מבנים- 9 קומות+

מוטי שוחט

דגש ניהול ואחזקת מבנים- 9 קומות+

--.- בתהליך דירוג
- -

הגעה בזמן

- -

מקצועיות

- -

מחיר הוגן

סגור

Version: V3.3.7-2-g28a6437

הפיקוח של המקצוענים

המטרה שלנו, היא ליצור את רשימת בעלי המקצוע הכי טובים בארץ ולאפשר לכולנו להזמין בעלי מקצוע בראש שקט ובקלות

סינון בעלי מקצוע
  • מוקד בקרת השירות מחייג לעשרות אלפי לקוחותינו מידי חודש ואוסף חוות דעת ודירוגים על בעלי המקצוע.
  • ועדת השירות מתאספת אחת לחודש ובוחנת אם כל בעלי המקצוע עומדים בתנאי השירות עליהם הם חתומים.
  • במקרים בהם נמצא כי בעל מקצוע אינו עומד בתנאי השירות שלנו, אנו מסירים אותו מהאתר לצמיתות.
שירותי גישור בחינם
  • במידה ויש לך מחלוקת מול בעל מקצוע, אנו נפעל מולו בשמך כדי להגיע לפתרון הרצוי.
  • במידת הצורך, אנו שולחים נציג שלנו לבחון את העבודה בדירה בנוכחות הצדדים ולהחליט על הפתרון.
  • בעלי המקצוע מחויבים להחלטות נציג מוקד הגישור שלנו וחתומים על כך כתנאי להופעתם באתר המקצוענים .
חוות דעת ודירוגים
  • כדי לעזור לכם לבחור את בעל המקצוע, אנו מפרסמים באתר את חוות הדעת והדירוגים שלהם.
  • חוות הדעת והדירוגים נאספים ומאומתים אך ורק על ידי מוקד בקרת השירות שלנו ולכן לא ניתנים לזיוף.
  • באמצעות מאות אלפי חוות הדעת של לקוחותינו, יצרנו את רשימת בעלי המקצוע עליהם אנו ממליצים.
מוקד השירות
א׳ - ה׳: 17:00 - 08:30
נחלת יצחק 10, תל-אביב