בניית תמהיל למשכנתא: כל השלבים והמידע

לפני שמגישים בקשה לקבלת משכנתא, חשוב לתכנן וללמוד את שלבי התהליך והמידע הרלוונטי. יש שיעדיפו לעשות זאת בעצמם ויש שיפנו ליועץ משכנתאות מקצועי שילווה אותם לאורך התהליך. 

אחת מהפגישות אצל יועץ המשכנתאות היא פגישה לצורך בניית תמהיל למשכנתא. התמהיל הוא המסלול משכנתא שלכם שמורכב מריביות קבועות או משתנות וכל רכיבי המשכנתא השונים.

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל המשכנתא, כולל שילוב של מסלולים שונים בריביות קבועות או משתנות המרכיבות את הלוואות המשכנתא. אל התמהיל ניגשים אחרי שמקבלים אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. אל האישור העקרוני יצורפו שלושה תמהילי משכנתא המוכרים בשם - הסלים האחידים. 

מטרת הסלים האחידים היא ליצור אחידות ושקיפות בכל נושא תמהילי המשכנתא ולאפשר לציבור לוקחי המשכנתאות לבצע השוואות טובות ויעילות כדי לבחור את המסלול הטוב ביותר עבורם. יחד עם זאת, על תמהיל המשכנתא להיות בנוי בהתאם לנתונים, הצרכים והתוכניות של הלקוח. 

צעדי בניית התמהיל- הלכה למעשה

תהליך בניית תמהיל המשכנתא כולל ארבעה שלבים מרכזיים:

1. הכנה מוקדמת: השלב הראשון בתהליך הוא הכרת היתרונות והחסרונות של אחד מהמסלולים השונים. הכרה מעמיקה וטובה של כל אחד מהמסלולים, יעזור לכם ליצור את השילובים הנכונים והמועילים ביותר עבורכם. כבר בשלב זה, בדקו את גובה ההחזר החודשי שאתם רוצים ויכולים לשלם בכל חודש. קחו בחשבון את עליות הריביות והממדים כחלק מהחישוב. 

2. הכרת הרגולציה: בשוק המשכנתאות ישנם תנאים בסיסיים והגבלות מסוימות שחייבים להתקיים בזמן בניית תמהיל המשכנתא. תחילה, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. כ-2/3 נוספים מהמשכנתא ניתן לשלב בריביות משתנות ולבסוף, יש לבחור אם להצמיד את המסלול למדד לצרכן או שלא. 

3. הבנת הצרכים האישיים: הצורך האישי והיכולת לעמוד בתנאי המשכנתא והתשלומים שלה הם הראשונים בסדר העדיפויות. ולכן, חשוב לבחון את אפשרויות התשלום. לדוגמה, ניתן לשלב במסלול של מחיר למשתכן "גרייס" שמקל על התשלומים בזמן השכירות הקיימת. חשוב לבחון את ההחזר החודשי ולראות מהן התוכניות העתידיות, האם אנחנו יכולים או רוצים לשלם על המשכנתא חודש בחודשו? מהי מטרת הרכישה של הבית - צורך אישי או נכס? כל השאלות האלה, חייבות להיות ברורות לכם (וליועץ) כדי שתמהיל המשכנתא יהיה מדוייק. 

4. סימולציות: הרכבת התמהיל תוביל אתכם לבצע מספר ניסיונות ושילובים שונים עד למציאת המסלול המתאים. ולכן, כדי שתוכלו לדעת מהו התמהיל המתאים ביותר עבורכם וזה שיענה במדוייק לצרכים שלכם, בצעו סימולציות ובדיקות דרך מחשבוני המשכנתא הקיימים ברשת. 

אילו גורמים משפיעים על בניית התמהיל?

אם הגעתם לשלב בו אתם מתכננים לקחת משכנתא, חשוב שתכירו את הפרמטרים שישפיעו על מחירי המשכנתאות ועל התנאים שלהם. הפרמטר הראשון, הוא עליות המחירים והאינפלציה. עליות המחירים שפקדו אותנו בכל תחומי החיים לוקחים חלק ניכר גם בתחום הנדל"ן ומעלים את מדד המחירים לצרכן ואת מדד תשומות הבנייה. עליות אלה, יובילו לבסוף לגדילה בתשלומי המשכנתא בכל מסלולי הריבית צמודי המדד. 

הגורם השני, הוא העלאת הריביות במשכנתאות. ריבית הפריים תעלה בהתאם להחלטות של בנק ישראל לאורך השנה. העליות של הריביות משפיעות על כל המסלולים ולכן, מומלץ לקחת משכנתא מוקדם ככל שניתן על מנת לנסות ולהימנע מעליות במדד תשומות הבנייה. עלויות המשכנתא יגדלו והחזרי המשכנתא יקחו נתח גדול יותר מההכנסה החודשית שלכם.

מהו תמהיל משכנתא כללי?

תמהיל משכנתא כללי, כולל בדרך כלל מספר מסלולי ריבית עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או משתנה, ריביות צמודות או לא צמודות למדד. המסלולים, נבחרים לפי הנתונים מהמשק והריביות בזמן בקשת המשכנתא והתמהיל, מתייחס לנתונים אלה בכל סוגי הריביות. 

התמהיל הכללי, לא מתייחס לכל אחד ואחד מסוגי הריבית הקיימים בשוק המשכנתאות ולא מתייחס בצורה מפורטת מידי לתקופת המתשכנתא, אלא דוגם תקופה ממוצעת של 20-25 שנים. בנוסף, התמהיל הכללי לא מתייחס לסכום המשכנתא של הלקוח ולהוצאות שלהם או להלוואות הגישור שנלקחו שיכולים להשפיע על בחירת מסלולי הריבית. התמהיל, מציג את מסלולי הריבית העיקריים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ואת השיקולים לבחירת כל מסלול. מהתמהיל הכללי, ניתן יהיה לגזור בצורה יעילה יותר את התמהיל המתאים לכם.

מהו תמהיל משכנתא אישי?

התמהיל האישי, הוא תמהיל מפורט יותר שיכול לכלול בין 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר. המסלולים השונים, נבדלים זה מזה במספר שנות ההחזר של המשכנתא, בסוג הריבית, בנקודת השינוי על הריביות המשתנות וזאת, כדי להשיג את סכום ההחזר החודשי הנוח ביותר ואיתו, את הריבית הנמוכה ביותר. 

התמהיל האישי מחשב בתוכו את הריביות ואת התנאים במשק בנקודת זמן מדוייקת (בזמן בו הלקוח זקוק למשכנתא) כאשר הוא מתייחס למצב הפיננסי של הלקוח ושל התוכניות העתידיות שלו. בנוסף, התמהיל האישי מתייחס לנתונים אישיים שלא ניתן לחשב אותם בתמהיל הכללי כמו - מה גובה ההחזר שהלקוח יכול לשאת וממנו, נגזרת כמות השנים של תשלומי המשכנתא.